Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren

Der Ertragswert lässt sich aus den Vorschriften über das Ertragswertverfahren in der WertV ableiten.
Danach handelt es sich um die Summe aus Bodenwert und den unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer durch Kapitalisierung des um die Bodenverzinsung verminderten Reinertrages ermittelten Gebäudeertragswert.

Gegebenenfalls sind sonstige Wert beeinflussende Umstände noch zu berücksichtigen.

Konkret ist dabei wie folgt vorzugehen:

Zunächst wird der Bodenwert durch Preisvergleiche oder mit Hilfe von Richtwerten ermittelt.

In einem weiteren Schritt werden vom nachhaltig erzielbaren Rohertrag die Bewirtschaftungskosten  abgezogen. Ausgenommen davon sind die umlegbaren Betriebskosten.

Von dem so ermittelten Reinertrag wird der auf den Bodenwert entfallende Liegenschaftszins in Abzug gebracht.

Der verbleibende Betrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (Abschreibungskomponente) mit einem sich aus dem Liegenschaftszinssatz ergebenden Multiplikator kapitalisiert.

Der Multiplikator kann der Vervielfältigertabelle der WertV entnommen werden.

Stellt sich bei diesem Verfahren heraus, dass vom Reinertrag nach Abzug der Bodenzinsen kein positiver Betrag übrig bleibt, mündet das Ertragswertverfahren in das sog. Liquidationsverfahren.

Hierbei werden vom Bodenwert die Freilegungskosten abgezogen. Dabei werden auch etwaige vertragliche Bindungen und sonstige Umstände berücksichtigt, die einer sofortigen Freilegung entgegenstehen.

Überschlägig kann der Ertragswert auch durch Multiplikation des Rohertrages mit einem marktüblichen Multiplikator ermittelt werden („Maklermethode“).

Nach einem vereinfachten Ertragswertverfahren, das im Bewertungsgesetz geregelt ist, wird in der Regel auch der für die Erbschaft- und Schenkungsteuer wichtige Grundbesitzwert (der den früheren „Einheitswert“ ersetzt) ermittelt.