Wertermittlung

Verkehrswert / Marktwert

Wir, -Clemens Luksch Immobilien Service- kurz CLIS, als Ihr Immobilienexperte berechnen den tagesaktuell aktuell erzielbaren Marktbestpreis Ihrer Immobilie sachkundig nach dem Ertrags-, Sach- oder Vergleichsverfahren, meist in Kombination mehrerer dieser Verfahren zur Darstellung der Plausibilität.

Hierbei fließen u. v. a. die Bodenrichwerte und Kaufpreissammlungen der jeweils zuständigen Gutachterausschüsse, das grundbuchrechtliche Lastenverzeichnis, Auszüge aus den Grund- und Bauakten, bausubstanzliche Eigenschaften, technische und energetische Ausstattung, besondere Lagemerkmale ein.

Da jedoch mathematische Formeln allein nicht ausreichen, um die Immobilie hinreichend qualifiziert zu bewerten, weil Bewertungsmerkmale der Makro- und Mikrolage oft innerhalb eines Straßenzugs variieren, ist auch die jahrelange regionale Marktkenntnis und das Know-how über die aktuelle Marktsituation von C.L.I.S. ein zusätzlicher Nutzen.

Rechtliche Grundlagen

Die Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV)  regelt die Verfahren zur Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken, von Rechten an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten. Die Verordnungsermächtigung findet man im Baugesetzbuch (BauGB), wo auch der Begriff des Verkehrswerts definiert ist. Die derzeit geltende ImmoWertV stammt aus dem Jahre 2010.

Zweck ist die einheitliche Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei Ableitung derjenigen Daten, die für die Wertermittlung maßgeblich sind.

Die ImmoWertV  ist in allen Fällen  die verbindliche Norm für die Verkehrswertermittlung, bei denen in Gesetzen auf den Verkehrswert i.S.d. § 194 BauGB verwiesen wird. Gleiches gilt auch für die Wertermittlung im Zusammenhang mit Zwangsversteigerungsverfahren.

Wird ein Sachverständiger im Auftrag eines privaten Auftraggebers tätig, ist die ImmoWertV  nur dann verpflichtend anzuwenden, wenn dies im Gutachtensvertrag vereinbart ist.
Dies ist der Fall, wenn Gegenstand des Gutachtensauftrages die Ermittlung des „Verkehrswertes“ ist.

Die Anwendung dieser Grundsätze hat auch weitgehend Eingang in die Verkehrswertermittlung für private Zwecke und bei Gerichtsgutachten gefunden.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung weist folgende Gliederung auf:

Erster Teil: Anwendungsbereich, allgemeine Verfahrensgrundsätze und Begriffsbestimmungen
Zweiter Teil: Ableitung erforderlicher Daten (Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssatz und Vergleichsfaktoren)
Dritter Teil: Wertermittlungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren)
Vierter Teil: Ergänzende Vorschriften (im Zusammenhang mit der Wertermittlung bei städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen)